Anschlussfinanzierung für Selbstständige

Folgefinanzierung für Selbständige

Die Selbständigen müssen bedenken, dass die Banken bei jeder Folgefinanzierung die wirtschaftliche Situation neu bewerten. Dies bedeutet, dass sich bei einem so genannten Selbständigen und Freiberuflern oft für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital entscheiden. Die B. als Arbeiter, Angestellter, Beamter, Rentner; sind selbständig: Hoffentlich wird die notwendige Anschlussfinanzierung teurer.

Umstellungs- und Folgefinanzierung für Vorfälligkeitsentschädigungen und -vorschüsse und -vorschüsse

Kaum ein anderer konfliktträchtiger Themenbereich in der "Kunden-Bank-Beziehung" ist so konfliktträchtig wie die vorzeitige Rückzahlung, die von den Banken im Falle der frühzeitigen Beendigung eines festverzinslichen Darlehens zur Finanzierung von Immobilien mit einer vertragsgemäßen Laufzeit erhoben wird. Für den Darlehensnehmer ist die Berechnungsmethode oft schwierig zu verstehen. In den letzten Jahren hat der BGH die mangelnde Offenheit von Vorauszahlungsstrafen für Schuldner anerkannt und verschiedene Urteile veröffentlicht, die zu mehr Offenheit und besserem Verstehen der Schuldnerinnen und Schuldner beitragen sollen.

Dazu haben die BGH-Richter entsprechend Anforderungen entwickelt, ob ein Darlehensnehmer das Recht hat, ein Darlehen vorzeitig zu kündigen und was die Hausbank dann als Ausgleich für ihren Gewinnausfall einfordern kann. Eine Vertragskündigung ist auch möglich, wenn die Liegenschaft zur Sicherung eines höheren Darlehens genutzt werden soll, das der bisherige Kreditgeber nicht zur Verfuegung stellt (Urteil vom I. 7. 1997, Az: II ZR 197/96 und Entscheidung vom I. 7. 1997, Az: II XR267/96).

Die finanzierende Bank oder Sparbank muss in solchen Fällen einer frühzeitigen Kündigung des Darlehens zugestimmt haben. Er ist dann aber auch befugt, den Ausgleich für die durch die vorzeitige Kündigung des Darlehens entstandenen Zinsverluste zu berechnen. Sie muss sich dabei an den Anforderungen einer weiteren Entscheidung des BGH (Urteil vom 27. Oktober 2000, Az: II ZR27/00) ausrichten.

Diese Entscheidung zwingt die Kreditinstitute, bei der Berechnung der richtigen Vorfälligkeitssumme davon ausgegangen zu sein, dass entweder der an sie zurückgezahlte Darlehensbetrag in Pfandbriefe - d.h. festverzinsliche Wertpapiere - von Hypothekenbanken reinvestiert wird ("Asset-Liability-Vergleich") oder dass die Kreditmittel auf einen anderen Kreditnehmer umgeschichtet werden ("Asset-Liability-Vergleich"). Eine Gegenüberstellung dieser beiden Berechnungsverfahren und ein Rechenbeispiel für den Fremdkapitalvergleich findet sich auf der nächsten Seite.

Möchte ein Darlehensnehmer einen Festzinskredit mit einer vertraglich vereinbarten Dauer ohne zwingende Grundkündigung aufnehmen (z.B. weil er durch Umschuldungen niedrigere Zinszahlungen erzielen will), ist der Darlehensgeber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht zur Befolgung dieses Antrags nachkommen. Löst die kreditgebende Stelle den Darlehensnehmer auf freiwilliger Grundlage von der Kreditvereinbarung ab, kann sie die zu zahlende vorzeitige Rückzahlungsstrafe im Wesentlichen nach ihren eigenen Vorstellungen bestimmen (Urteil vom 7. März 2003, Az: II ZR 226/02; verfügbar unter www.bundesgerichtshof. de in der Rubrik "Entscheidungen").

Andererseits sollten sich die Darlehensnehmer natürlich auch der Auswirkungen der meisten langfristigen Immobilienfinanzierungen und der damit verbundenen vertraglichen Pflichten bewusst sein. Hinweis: Je nach Verhandlungsgeschick kann eine vorzeitige Rückzahlungsentschädigung trotz einer schnelleren Rückzahlung des Darlehens durch den Darlehensnehmer verhindert werden, indem er sich auf die Möglichkeit einer kostenlosen Sondertilgung in einem gewissen Betrag pro Jahr zum Zeitpunkt der Kreditvergabe einigt.

Jeder, der keine Vorfälligkeitsentschädigung will, aber dennoch die derzeit günstigen Zinsen für die Folgejahre absichern will, kann dies mit einem sogenannten Terminkredit oder einem Parallelkredit tun. Je nach Fall ist eine sehr interessante Kreditoption das Terminkreditgeschäft, bei dem bereits heute ein Zukunftsdarlehen - also sozusagen "auf Lager" - zu einem fixen Zins vereinbart wird.

Diese Darlehen löst dann das in der Folgezeit fällig werdende anfängliche Darlehen rechtzeitig ab. Der Darlehensgeber kann natürlich auch für die Lagerhaltung aufkommen: Die bis zur Aufnahme des Folgekredits ermittelte Zinsprämie beläuft sich je nach Kreditinstitut oder Sparkasse auf ca. 0,02 bis 0,03 Prozentpunkte pro Jahr. Wenn z. B. ein Darlehen in einem Jahr aufgenommen werden soll und das aktuelle Zinssatzniveau für dieses Darlehen 4,5 Prozentpunkte ist, kann das Darlehen bereits heute zu einem Zins von 4,9 Prozentpunkten pro Jahr unter Berücksichtigung einer Monatsprämie von 0,03 Prozentpunkten vereinbart werden.

Hinweis: Jeden Donnerstag erhalten Sie bei der Bremer Verbraucherzentrale gegen eine Bearbeitungsgebühr von 5 EUR eine Marktübersicht über die laufenden Forward-Kreditangebote (Adresse: Als Alternative zum Forward-Darlehen sollte auch ein sogenanntes paralleles Kreditgeschäft in Betracht gezogen werden - vor allem, wenn das Altdarlehen nur für wenige Kalendermonate läuft: Wie beim Stockdarlehen sind die Darlehenszinsen im Voraus fixiert und für den Darlehensnehmer und den Darlehensgeber bindend.

Da das Parallelkredit auch erst in der Folgezeit in Anspruch genommen wird, berechnet die Hausbank bis zur Kreditaufnahme einen Bereitstellungszinssatz von in der Regelfall 0,25 Prozentpunkten pro Monat. Diese Rückstellungszinsen werden jedoch in der Regelfall nicht unmittelbar, sondern - je nach Darlehensgeber - erst nach drei oder sechs Monate berechnet. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass das Forward-Darlehen und das Gegendarlehen auch vertraglichen Verpflichtungen unterliegen, an die sich der Darlehensnehmer zu halten hat - auch wenn entgegen der Einschätzung des Darlehensnehmers die allgemeinen Zinsen in den nächsten Wochen nicht ansteigen, sondern sinken oder stagnieren. Der Darlehensnehmer ist verpflichtet, die Zinsen zu erhöhen.

Die Datenerhebung beim Kreditantrag erfolgt durch: smava GmbH Kopernikusstr. 35 10243 Berlin E-Mail: info@smava.de Internet: www.smava.de Hotline: 0800 - 0700 620 (Servicezeiten: Mo-Fr 8-20 Uhr, Sa 10-15 Uhr) Fax: 0180 5 700 621 (0,14 €/Min aus dem Festnetz, Mobilfunk max. 0,42 €/Min) Vertretungsberechtigte Geschäftsführer: Alexander Artopé (Gründer), Eckart Vierkant (Gründer), Sebastian Bielski Verantwortlicher für journalistisch-redaktionelle Inhalte gem. § 55 II RStV: Alexander Artopé Datenschutzbeauftragter: Thorsten Feldmann, L.L.M. Registergericht: Amtsgericht Charlottenburg, Berlin Registernummer: HRB 97913 Umsatzsteuer-ID: DE244228123 Impressum