Bauspardarlehen für Selbstständige

Baudarlehen für Selbständige

Ein Bausparvertrag und das damit verbundene Bauspardarlehen können auch zur Baufinanzierung für Selbständige genutzt werden. Der Bauspardarlehen bietet Vor- und Nachteile für Selbständige beim Aufbau von Eigenkapital und einem Anspruch auf Bauspardarlehen. und fällige Sparbeiträge für den Bausparer, danach wird er in einen Bauspardarlehen umgewandelt. Das Bauspardarlehen kann von der Bausparkasse sofort ausgezahlt werden. Zugleich wird dadurch eine niedrige Verzinsung des Bauspardarlehens gewährleistet, das zur Nachfinanzierung verwendet wird.

Ergibt ein Sparvertrag für Selbständige eine Sinnhaftigkeit?

Das Bausparen ist, wie auch das Sparkonto, eine der populärsten Investitionsformen der Inländer. Beiden ist jedoch eines gemeinsam: niedrige Zinssätze für das eingesparte Geld. In einigen FÃ?llen kann sich jedoch ein Bausparvertrag durchaus in Betracht ziehen. Zum Beispiel können Mitarbeiter, deren kapitalbildende Leistung in den Vertrages einbezahlt wird, ein Arbeitnehmerspargeld beantragen, sofern ihr jährliches Einkommen 17.900 EUR nicht übersteigt.

Selbständige haben jedoch keinen Anrecht auf das Arbeitnehmer-Spargeld. Selbst wenn Selbständige keine Unterstützung in Gestalt des Arbeitnehmer-Spargeldes bekommen, konnten sie in der Zukunft noch die Wohnungsprämie inanspruchnehmen. Allerdings sollten staatliche Subventionen nicht der einzige Grund für den Abschluss eines Bausparvertrags sein. Es geht eher um den Bauspardarlehen.

Sowohl Selbständige als auch Mitarbeiter erhalten mit einem Spartarifvertrag besonders vorteilhafte Zinssätze für das nachfolgende Bauspardarlehen. Nachteilig für den Vertrages sind die hohe Abschlussgebühr, weshalb er sich nicht als reines Finanzinvestment erweist. Es gibt jedoch einige Dienstleister, die diese Kosten zurückerstatten, wenn das Wohnungsbaudarlehen nicht in Anspruch nimmt.

Weitere Zusatzangebote, wie z.B. ein Zeitschriftenabonnement, werden oft mit dem Bausparvertrag angeboten. Dabei ist es notwendig, die für den Bauspardarlehen angebotenen Aufwendungen und Verzugszinsen zu berücksichtigen.

Bauspardarlehen finanzieren - Kontingent übernehmen oder nicht?

Ein Kunde hat im aktuellen Modellfall den Befehl gegeben, zu prüfen, ob es für ihn vorteilhaft ist, seinen Bauspardarlehen aufzunehmen, der bald zur Vergabe bereit sein wird, oder ob er ihn besser über seine Privatbank aufnimmt. Ausführungsvariante 3: Finanzierungen in Höhe eines Annuitätenbankkredits über eine Dauer von 15 Jahren mit 15-jähriger Festzinsperiode. Im Rahmen des ersten Vergleichs soll geprüft werden, ob die Bankenfinanzierung auf die gleiche Dauer gesehen generell vorteilhafter ist.

Die Bauspardarlehen haben in der Regelfall eine verhältnismäßig geringe Rückzahlungsdauer und damit eine hohe Liquiditätsbelastung. Im zweiten Abgleich soll geprüft werden, welche kontinuierliche Liquiditätsentlastung mit einer über 15 Jahre laufenden Finanzierungsrunde erlangt wird. In den Grunddaten sind alle drei Variationen enthalten: Dabei werden für jede Variation die Restschuldentwicklung, die Liquiditätsbelastung pro Jahr und die Gesamtliquidität gegenüberstellen.

Unvermeidlich entsteht die Restverschuldung nach den Angaben zur Kreditlaufzeit. Lediglich die Ausprägungen " Bauspardarlehen " und " Bankkredit - gleichbleibende Dauer " weichen nur unwesentlich von der Dauer ab (weshalb die Grafiken fast identisch sind). Die beiden Kredite sind nach ca. 8,5 Jahren, wie zu Beginn des Jahres 2022 festgelegt, vollständig zurückgezahlt. In der dritten Ausprägung " Bankkredite - 15 Jahre fest " verläuft die Dauer wie angegeben auf 15 Jahre bis 2028: Grafik 2 verdeutlicht, dass sich die Ausführungen " Bauspardarlehen " und " Bankkredite mit gleicher Dauer " in Bezug auf die laufende Liquiditätscharge nur wenig voneinander abheben.

Ab 2014 wird die Option "Bankkredit - gleichbleibende Laufzeit" um rund 120 Euro pro Jahr billiger sein. Mit der dritten Option "Bankkredite - 15 Jahre fest" wird der jährliche Liquiditätbedarf in den Jahren bis 2021 um jeweils 320 Euro pro Jahr (110 Euro pro Monat) reduziert. Damit verschiedene Cashflows aus kumulierter Sicht miteinander verglichen werden können, müssen diese aus Opportunitätskostensicht verzinst werden.

Die Liquiditätsdecke während der Dauer wurde in unserem Beispiel mit einem Zinssatz von 1,0 Prozent unterlegt. Grafik 3 verdeutlicht, dass sich die beiden Ausprägungen " Bauspardarlehen " und " Bankkredite mit gleichbleibender Dauer " kumulativ um ca. 1600 Euro zugunsten von Bankkrediten mit gleichbleibender Dauer (ohne Einbeziehung der Gebühren bei der Hausbank) voneinander abheben. Mit der dritten Option "Bankkredit - 15 Jahre fest" wird durch die Verschiebung der Tilgung auf 2021 eine Gesamtliquiditätseinsparung von rund 11500 Euro erzielt.

Allerdings wird diese Einsparung durch die verlängerte Finanzierungsdauer mehr als kompensiert und verursacht zusätzliche Kosten von ca. EUR 2000 gegenüber dem Bankkredit mit der gleichen Laufzeiten bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits. Daher ist die Option "Bankkredit - mit gleichbleibender Laufzeit" die ökonomisch vorteilhafteste Option, solange der Vorzug von EUR 1600 gegenüber dem Bauspardarlehen nicht durch Bankspesen aufgezehrt wird.

Weil die Kundenentscheidung jedoch nicht nur Finanzkomponenten umfasst, sollten sie die nachfolgenden Informationen über die besonderen Merkmale von Bauspardarlehen nachprüfen. Bei Kündigung eines Bausparvertrages unter Verzicht auf ein Kreditgeschäft bekommt der Bausparer sein Sparguthaben, verzichtet aber auf jeden Zinsanteil und eventuell auch auf die Rückerstattung der Abschlusskosten. Tritt der Kunde ohne Kündigung des Bausparvertrages auf das Kreditgeschäft zurück, bekommt er in der Folge oft einen höheren Sparzinssatz in Gestalt eines Zinsprämiens.

Wird jedoch auf das Bauspardarlehen verzichtet, kann das Auszahlungsdatum des gesparten Bauspardarlehens einschließlich Zins und Tantieme in die Folgejahre verschoben werden, da der Erlass des Bauspardarlehens auf einem anderen Tarife basiert, in denen unterschiedliche (höhere) Mindestsparzeiten und andere Bewertungskennzahlen zur Anwendung kommen. Sind die dem Bauherrn bei der Verzichtserklärung angebotenen Kreditzinsen wesentlich über dem Finanzzinssatz der Finanzierungsbank, kann es sinnvoll sein, das Kreditguthaben im Bauvertrag zu lassen und bis zur definitiven Zuweisung zwischenzeitlich zu finanzieren.

Daher sollten diese Angaben zum Gebäudespartarif weiterhin beim Kunden erfragt werden und können zu einer noch günstigeren Finanzierungsmöglichkeit anregen. Die Bauspardarlehen sind in der Regelfall bis zu einem Höchstbetrag von 80% des Beleihungswerts unterlegt. Als Blankokredite können Bauspardarlehen bis zu einem Betrag von EUR 25.000 vergeben werden. Daher wäre es nicht erforderlich, eine Grundschuld zugunsten der Wohnungsbaugesellschaft in das Kataster einzutragen.

Dies ist ein Pluspunkt gegenüber Bankkrediten, die in der Praxis die Eintragung von Grundschulden im Kataster erfordern. Die Autorin is Managing Director of Instrumenta der Instrumenta Gesellschaft - Consulting Tools for Tax Consultants, www.instrumenta.

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