Hohen Kredit Aufnehmen

Hohe Kreditaufnahme

So haben Banken hohe Erwartungen an die Kreditnehmer. WEG: Eigentümergemeinschaft kann den BGH-Fachanwalt für Miete und Wohnrecht Lucas Dr. Winkler in Anspruch nehmen. Die Besonderheit dieser Kredite ist der oft sehr hohe Darlehensbetrag und die damit verbundene Langfristigkeit. für den Kauf der Immobilie benötigtes Kapital, da ein Darlehen aufgenommen werden kann.

WEG: Eignergemeinschaft kann hohe Kredite aufnehmen

Dies hat der BGH für den Falle einer aus 201 Stück bestehende Eigentümergemeinschaft klargestellt. Ein Wohnungseigentümer hat gegen die Entscheidung eine Aufhebungsklage erhoben. Die BGH hat beschlossen, dass auch die Inanspruchnahme eines langfristig hohen Darlehens durch die Eigentümergemeinschaft einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht. Die Entscheidung, das Darlehen aufzunehmen, war im vorliegenden Falle nicht richtig.

Die Anleihe durch die Eigentümergemeinschaft ist nach dem Wohneigentumsgesetz nicht verboten. Im Falle eines Zahlungsausfalls wären die Defizite durch erhöhte Beitragszahlungen der anderen Sondereigentümer oder durch eine Sonderabgabe auszugleichen. Wird ein Projekt durch eine Sonderabgabe mitfinanziert, ist in der Regel mit hinreichender Sicherheit bekannt, ob ein Zahlungsverzug zu erwarten ist. Verlässliche Vorhersagen über die Kreditwürdigkeit von Wohnungseigentümern sind aufgrund der in der Regel langfristigen Darlehenslaufzeit nicht möglich.

Die Frage, ob sie einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen kann, kann nur nach reiflicher Überlegung aller maßgeblichen Gegebenheiten des Einzelfalles und unter Beachtung der Allroundinteressen der betroffenen Stockwerkeigentümer gestellt werden. - Wichtig ist auch die Tatsache, dass die erforderlichen Mittel durch die Inanspruchnahme der Instandhaltungsreserve und die Einhebung einer Sonderabgabe aufgebracht werden können. Kreditaufnahme und Sonderabgabe wären abzuwägen.

  • Eine Kreditfinanzierung könnte vor allem dann in Frage kommen, wenn die Sonderabgabe die individuellen Eigentümer schwer belastet oder sogar die Kapazität der einkommensschwachen Eigentümer überlastet hat. - Von Bedeutung sind auch die Darlehenshöhe in Abhängigkeit von der Zahl der Eigentümer, den Darlehenskonditionen, der Darlehensdauer und den Tilgungsbedingungen. Auch die Entscheidung, ein Darlehen aufzunehmen, musste bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

Darüber hinaus musste er nachweisen, ob die Rückzahlungsraten so bemessen waren, dass das Darlehen am Ende seiner Laufzeit zurückgezahlt worden war. Darüber hinaus muss aufgrund der Gefahr, dass einzelne Eigentümer in der Folgezeit zahlungsunfähig werden, die interne Nachschusspflicht der Eigentümer in der Eigentümerversammlung diskutiert worden sein. Die kontroverse Entscheidung entspricht in diesem Zusammenhang einer unsachgemäßen Verabreichung.

Deshalb sollte die Verfügung aufgehoben werden. Im Detail heißt die Entscheidung: BGH, Bundesgerichtshof vom 25.9. 2015, (Az. : V ZR 244/14). Aber auch die Inanspruchnahme eines langfristig hohen Kredites durch die Eigentümergemeinschaft kann einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gleichkommen. Vorraussetzung ist jedoch, dass das Wagnis einer zusätzlichen Zahlungsverpflichtung der Eigentümer vor der Entscheidungsfindung diskutiert wurde; dies ist im Sitzungsprotokoll der Gesellschafterversammlung anzugeben.

Die Entscheidung, ob eine Kreditentscheidung ansonsten im Rahmen der den Stockwerkeigentümern übertragenen Ermessensspielräume liegt, kann nicht allgemein, sondern nur auf der Grundlage der spezifischen Gegebenheiten des Einzelfalles unter Berücksichtigung der Belange aller Beteiligten getroffen werden. Fakten: Die Beteiligten sind Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, die aus 201 Wohneinheiten besteht. Die Eigentümer haben in der Sondersitzung der Eigentümer am 16. Mai 2013 unter TOP 1a entschieden, die Fassade mit geeigneter Wärmeschutzwirkung zu einem Preis von ca. 2.000.000 und unter TOP 1b einen KfW-Förderkredit von ca. 1.320.000 aufzunehmen und den verbleibenden Betrag von ca. 900.000 aus der Instandhaltungsreserve zu finanzieren.

Der Zinssatz für den KfW-Förderkredit wird erst nach Erhalt des Darlehensantrags bei der das KfW-Förderdarlehen gewährenden Einrichtung, der LBBW Baden-WürttembergFörderbank, festgelegt. Für diese Verpflichtungen haften die einzelnen Stockwerkeigentümer nach 10 Abs. 8 WEG nur im Rahmen ihres Mitbesitzes. Nach Wirksamwerden der Entscheidungen ist der Sachwalter befugt, mit der L-Bank im Auftrag und im Auftrag der Eigentümergemeinschaft nach Maßgabe des Landeswohnbauförderprogramms und der KfW-Förderprogramme einen Kreditvertrag abzuschließen.

Zu Tagesordnungspunkt 1c haben die Stockwerkeigentümer entschieden, einen Bauausschuss zu wählen und unter Tagesordnungspunkt 1d die Administration, den Verwaltungsbeirat und den Bauausschuss zu ermächtigen, mit den drei niedrigsten Bietern neu zu verhandeln und Aufträge zu vergeben. Der Kläger hat die gegen die anderen Eigentümer der Wohnungen gerichtete Rücktrittsklage des Klägers vom Landgericht abgetan. Aus Sicht des Oberlandesgerichts ist die Förderung der Fassadenrenovierung durch ein Darlehen einer ordentlichen Verwaltungsbehörde widersprüchlich.

Allerdings könnte die Eigentümergemeinschaft auch ein Darlehen zur Förderung eines Renovierungsprojektes aufnehmen. Allerdings müssen im Entscheidungsprozess die notwendigen Rahmenbedingen für die Aufnahme von Krediten festgelegt werden. Darüber hinaus war es notwendig, die Eigentümerinteressen, die Kreditbedingungen und die Gegebenheiten des Einzelfalls abzuwägen. Für den einzelnen Besitzer besteht keine Möglichkeit, die Kosten der Investition selbst zu tragen.

Darüber hinaus musste der Verwalter zur Beurteilung des ökonomischen Risikos aus der geplanten Fremdfinanzierung im Voraus feststellen, welche Mitbesitzanteile Gegenstand eines Insolvenz- oder Zwangsvollstreckungsverfahrens waren und welche Mitbesitzanteile durch ein Pfandrecht belasteten und in welchem Umfang. Eine Entscheidung über die Inanspruchnahme eines Kredits könnte ohne eine für die Inhaber ihrer realwirtschaftlichen Risken transparentere Präsentation nicht im Einklang mit einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung stehen.

In Ermangelung eines durchführbaren Finanzierungsplans für die beschlossene Umstrukturierung würden auch die anderen Entscheidungen einer unregelmäßigen Verabreichung entsprechen. Der nur von einem der bedrängten Angehörigen der Wohnungseigentumsgemeinschaft eingefügte Änderungsvorschlag ist zwar erlaubt und auch sonst in jeder Hinsicht erlaubt. Damit werden die anderen Streitparteien nicht zu Beschwerdeführern, sondern sind als Beteiligte an dem Beschwerdeverfahren miteinbezogen.

Die Entscheidung der Stockwerkeigentümer, einen Teil der Sanierungskosten mit einem Darlehen von ca. 1.320.000 zu übernehmen, steht nicht im Einklang mit einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung. Die Entscheidung, ob die Eigentümergemeinschaft ein Darlehen aufnehmen soll, obliegt den Wohnungseigentümern, hat der Bundesrat bereits getroffen.

Die in der Praxis kontroverse Fragestellung, ob und unter welchen Bedingungen ein Beschluß über die Kreditaufnahme durch die Eigentümergemeinschaft, bei dem es - wie hier - nicht darum geht, einen kurzfristig eren Finanzbedarf in überschaubarem Umfang zu decken, einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung im Sinne des 21 Abs. 3 WEG gleichkommt, ist hingegen noch nicht klar.

Einige argumentieren, dass eine Aufnahme von Krediten durch die Eigentümergemeinschaft, die nicht nur der Behebung eines kurzzeitigen Engpasses der Liquidität dienen und die Höhe der Eigenheimzulage aller Hausbesitzer für drei Kalendermonate überschreiten, grundsätzlich nicht zulässig ist. Mit dem gesetzlichen Finanzmodell der Eigentümergemeinschaft soll gemäß 28 WEG die Kostendeckung durch die eigenen Mittel der Eigentümerschaft sichergestellt werden.

Andererseits kann die Aufnahme von Krediten durch die Eigentümergemeinschaft auch mit einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung vereinbar sein, wenn ein langfristiges, höheres Darlehen in Anspruch genommen werden soll. Es ist notwendig, einen umfassenden, fallweisen Ansatz zu wählen, der dem Recht der Eigentümer von Eigentumswohnungen auf Selbstorganisation und dem daraus resultierenden Ermessensspielraum Rechnung trägt. Die Abwägung der im Einzelfall geforderten Zinsen hat vor allem das staatliche Finanzsystem, die Natur und Zweckmäßigkeit der zu fördernden Massnahme, die Darlehensbedingungen, etwaige Zuschüsse, Aufwendungen und Vorteile für die Miteigentümer, die Befreiung der Miteigentümer von der Fremdkapitalaufnahme und die persönliche Bürde für den Einzelperson.

Über diese Angelegenheit beschließt der Bundesrat im Sinn der letzteren Stellungnahme dahingehend, dass die Gewährung eines langfristig hohen Darlehens durch die Eigentümergemeinschaft auch einer ordnungsgemäßen Abwicklung entspricht. Das Wohnungseigentümergesetz schreibt vor, dass die Eigentümer befugt sind, den finanziellen Bedarf der Eigentümergemeinschaft durch die Gewährung von Krediten zu gedeckt. Selbst wenn die für die fortlaufende Betriebsführung und Erhaltung einer Wohnkomplexanlage erforderlichen Mittel grundsätzlich durch die Mittelbeschaffung in Gestalt von Vorschüssen und die Bildung einer ausreichenden Erhaltungsrücklage beschafft werden sollen, kann es für eine ordnungsgemäße Betriebsführung sinnvoll sein, höhere Aufwendungen durch die Inanspruchnahme eines Darlehens bei der Eigentümergemeinschaft zu erstatten.

Es gibt im Wohneigentumsgesetz keine Hinweise darauf, dass diese bereits seit der Feststellung der Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft existierende Option trotz ihres Rechts auf Selbstorganisation nur in besonderen Fällen für Wohneigentümer verfügbar sein sollte. Es ist nicht möglich und sinnvoll, dass jeder Eigentümer bei einem höheren finanziellen Bedarf der Gemeinde eine höhere Sonderabgabe zahlt, die nicht durch den Einsatz der Unterhaltssituation abgedeckt werden kann.

Gleichzeitig ist es für die anderen Wohneigentümer und auch für den Bauherrn wichtig, dass Wohnsiedlungen nicht durch fehlende Reparatur- und Modernisierungsmassnahmen ausfallen oder einen erheblichen Wertverlust erleiden. Vor allem in solchen Faellen kann die Aufnahme von Gemeinschaftskrediten ein nuetzliches oder sogar wesentliches Finanzinstrument fuer die Wohnungseigentumsgesellschaft sein. Dabei sind jedoch die speziellen Haftpflichtrisiken bei der Aufnahme von Krediten durch die Eigentümergemeinschaft für die Eigentümer der Sondereigentumswohnungen zu berücksichtigen.

Gegenüber der das Darlehen gewährenden Hausbank haften die einzelnen Stockwerkeigentümer nach § 10 Abs. 8 WEG nur im Umfang ihres Mitbesitzes. Andererseits steht im Innerbetrieb mit der Eigentümergemeinschaft eine zusätzliche Beitragspflicht an. Damit ergibt sich die Pflicht der Stockwerkeigentümer, für einen ausgewogenen Haushalt zu sorgen. der Eigentümer ist verpflichtet. Befinden sich die Eigentümer in Verzug, sind die daraus entstehenden Defizite durch entsprechende Beitragserhöhungen der anderen Eigentümer oder, wenn im Laufe des Geschäftsjahres eine Finanzierungslücke entsteht, durch eine Sonderabgabe auszugleichen.

Gleiches trifft zu, wenn die einzelnen Eigentümer ihren Teil der Zins- und Tilgungszahlungen nicht zahlen und sich dadurch Versorgungslücken ergeben; denn auch diese Verpflichtungen zählen zu den Aufwendungen im Sinn von 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 WEG, deren Finanzierung durch den Businessplan oder durch dessen Zuschlag in Gestalt einer Sonderzuteilung zu gewährleisten ist.

Auch wenn ein Projekt durch eine Sonderabgabe gefördert wird und sich diese für den Eigentümer als temporär oder endgültig nicht mehr einbringlich herausstellt, kann eine solche Verpflichtung der anderen Sondereigentümer zur zusätzlichen Einbringung von Beiträgen aufkommen. Weil eine Sonderzuteilung von den derzeitigen Stockwerkeigentümern zu zahlen ist, ist in der Regel mit hinreichender Sicherheit bekannt, ob ein Zahlungsverzug zu erwarten ist; in jedem Fall kann die Umsetzung von verschiebungsfähigen Massnahmen auch davon abhängen, ob die Sonderzuteilung von allen Stockwerkeigentümern geleistet wird.

Im Falle eines Kredits hingegen kann das Ausfallrisiko der einzelnen Stockwerkeigentümer nur sehr eingeschränkt eingeschätzt werden. Verlässliche Vorhersagen über die Kreditwürdigkeit von Wohnungseigentümern sind allein wegen der in der Regel langfristigen Darlehenslaufzeit nicht möglich; außerdem ist immer damit zu rechnen, dass es in diesem Zeitraum zu einem Eigentümerwechsel kommt, d.h. dass sich die Zusammenstellung der Gemeinde ändern wird.

Weil es kein Konkursverfahren für das Vermögen der Gemeinde gibt, ist die Verpflichtung zur zusätzlichen Einbringung grundsätzlich unbeschränkt und betrifft auch die Eigentümer der Eigentumswohnung, die den zu bezahlenden Darlehensanteil bereits im Rahmen ihres Mitbesitzanteils bezahlt haben. Wohneigentümer müssen über Wohnungszuschüsse entscheiden und diese zahlen, bis die Gemeinde über genügend finanzielle Mittel verfügt. In diesem Fall ist es notwendig, dass die Eigentümer über die entsprechenden Mittel verfügen.

Die entsprechenden Forderungen der Gemeinde gegen die jeweiligen Sondereigentümer können auch von den Kreditgebern der Gemeinde, d.h. auch von einem Kreditgeber, eingezogen werden. In Anbetracht dieses Haftungsrisikos muss die Wahl, eine Massnahme durch ein grosses Langzeitdarlehen zu finanzieren, mit Bedacht getroffen werden; ob sie mit einer ordnungsgemässen Bewirtschaftung vereinbar ist, kann nur nach reiflicher Überlegung aller im Einzelfall massgeblichen Gegebenheiten und unter Berücksichti -gung der gegenseitigen Belange der betreffenden Eigentümer festgestellt werden.

Im Falle einer Sanierungsmaßnahme im Sinn von 22 Abs. 2 WEG ist zu beachten, dass der gesetzgeberische Zweck es den Eigentümern von Eigentumswohnungen ermöglichen sollte, ihre Wohnsiedlung in einer ökonomisch vertretbaren Form an die Gegebenheiten der Zeit anzugleichen; ihre Kreditfinanzierung kann daher auch im Einklang mit einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erfolgen. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Darlehen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht, ist umso größer, je wichtiger es ist, die Wohnsiedlung auf einen modernen Stand zu bringen.

Ebenso wichtig ist die Tatsache, dass die erforderlichen Mittel durch die Inanspruchnahme der Instandhaltungsreserve und die Einhebung einer Sonderabgabe aufgebracht werden können. Bekommt die Eigentümergemeinschaft hingegen für eine Massnahme, die zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr zur Auswahl stehen würde, einen staatlichen Zuschuss, so ist dies ebenfalls zu berücksicht. Die mit der Kreditaufnahme verbundenen Lasten und Risken sind mit den Vor- und Nachteilen der Maßnahmenfinanzierung durch eine Sonderabgabe zu verrechnen.

Die Kreditfinanzierung kommt vor allem dann in Frage, wenn die Eintreibung einer Sonderbelastung die individuellen Eigentümer schwer belastet oder sogar die Leistung der einkommensschwachen Eigentümer überfordert hat. Ebenso wichtig ist die Darlehenshöhe im Vergleich zur Zahl der Sondereigentümer. Es kann ein Hinweis auf oder gegen die Regelmäßigkeit der Kreditaufnahme im Zusammenhang mit der monatlichen Last für die Miteigentümer sein, aber auch wegen der eventuellen Verpflichtung der Miteigentümer zu einer Nachzahlung.

Für die Beurteilung der Last für den individuellen Eigentümer aus den Zins- und Tilgungszahlungen für das zukünftige Kreditgeschäft ist zu beachten, ob aufgrund des Alterungs- und Zustandes der Anlage weitere finanzielle Lasten zu erwarten sind, für die die bestehende Instandhaltungsrückstellung nicht ausreicht, und ob die zukünftigen Lasten insgesamt noch angemessen sind.

Wenn angesichts der Belastungshöhe und bereits vorhandener Wohnungsnebenkostenverluste oder aufgrund anderer Gegebenheiten, dass die Eigentümergemeinschaft nicht in der Lage ist, das Darlehen auf sichere Weise zu betreuen, vorhersehbar ist, steht die Aufnahme eines Darlehens wegen des Gefährdungspotenzials für die anderen Sondereigentümer in der Regel nicht im Einklang mit der ordentlichen Bewirtschaftung. Nur wenn die Aufnahme zur Ausführung einer Reparaturmaßnahme diente, die eine Verschiebung nicht toleriert, diese nicht aus der Instandhaltungsreserve finanzierbar ist und eine Sonderzuweisung die Finanzierungsmöglichkeiten der Eigentümer überschreitet, ist die Situation anders.

Als weitere Kriterien für die Bewertung der Rechtmäßigkeit eines Kredits gelten die Kreditbedingungen, insb. die Zinshöhe und andere Nebenkosten, die Kreditlaufzeit und die Tilgungsbedingungen. Zur Vermeidung einer dauerhaften Schuldenlast der Europäischen Union und der damit zusammenhängenden Gefahren für die Kreditgeber und Eigentümer von Eigentumswohnungen muss die Tilgung so erfolgen, dass das Darlehen am Ende seiner Laufzeit zurÃ?

Gleichzeitig wird eine Dauer von mehr als zehn Jahren nur in Ausnahmen einer guten Verwaltungspraxis entspricht, wenn z.B. die Finanzierbarkeit einer nicht verschiebbaren Massnahme nicht anders gewährleistet werden kann. Eine Mehrheitsentscheidung zur Aufnahme eines Darlehens muss entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts nicht unbedingt eine Möglichkeit für die Inhaber vorsehen, die Fremdfinanzierung selbst zu tätigen und den ihnen zustehenden Darlehensanteil als Sonderbelastung zur Herabsetzung des Darlehensbetrags einzubringen.

Es wird jedoch die Ansicht vertreten, dass eine Kreditentscheidung der Eigentümergemeinschaft im Prinzip nur dann einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht, wenn dem jeweiligen Eigentümer eine solche Anfechtungsmöglichkeit gewährt wird und er von den Kosten des Kredits und - nach entsprechender Absprache mit dem Kreditgeber - von der Quotenhaftung des 10 Abs. 8 WEG freigestellt ist.

Dabei wird dem Prinzip entsprochen, dass es dem individuellen Eigentümer der Eigentumswohnung obliegt, zu bestimmen, wie er die Mittel aufbringt. Bei der Kreditaufnahme handelt es sich um ein separates Finanzinstrument der Wohnungseigentümergemeinschaft28 und nicht nur um ein Mittel, um mit Hilfe von Bestandteilen der Sonderabgabe den Eigentümern ausreichende Mittel zur Verfügung zu stellen, die durch die Refinanzierung der Massnahme durch die Sonderabgabe wirtschaftlich überlastet wären.

Wenn sie mit Mehrheit angenommen wird und zudem einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung unterliegt, muss sie auch von den nicht stimmberechtigten Eigentümern unterstützt werden. Denn auch für renditestarke Stockwerkeigentümer kann die Fremdkapitalaufnahme von Nutzen sein, zum Beispiel weil sonst wertsteigernde Massnahmen gar nicht oder zu einem viel höheren Preis aufgrund von Preiserhöhungen oder einer weiteren Investitionsverschlechterung nicht oder erst später ergriffen werden müssen.

Es ist den Hausbesitzern jedoch nicht untersagt, den flüssigen Hausbesitzern die Gelegenheit zu geben, ihren Aktienanteil unverzüglich zu zahlen und das Darlehen zu einem dementsprechend reduzierten Satz abzuschließen. Die Tatsache, dass Zins- und Tilgungszahlungen dann nur noch von den anderen Trägern im Beziehungsgeflecht zwischen den Stockwerkeigentümern selbst zu leisten sind, kann in entsprechender Anwendbarkeit des § 16 Abs. 3 WEG entschieden werden.

In der Außenbeziehung ist sie jedoch nach wie vor verpflichtend mit der Übernahme aller Stockwerkeigentümer nach 10 Abs. 8 WEG. Es kann nur mit Einwilligung des Kreditgebers, also etwa dadurch, dass das Kredit in Vollhöhe in Anspruch genommen wird und den Einzelwohnobjekten seitens des Kreditgebers das Recht auf Sondertilgung entsprechend ihrem Mitbesitzanteil unter Freigabe von der Bürgschaft nach ? 10 Abs. 8 WEG gewährt wird, eingebracht werden.

Die Eigentümer von Eigentumswohnungen, die nicht an der Anleihe beteiligt sind, können jedoch entgegen einer in der Fachliteratur geäußerten Auffassung nicht von internen Beitragspflichten entbunden werden, da die liquiden Mittel des Vereins nicht ausreichen. Eine solche Entscheidung kann vor allem nicht auf eine korrespondierende Anwendbarkeit des § 16 Abs. 4 WEG gestützt werden. Der Regelwerk legt die Möglichkeiten einer unterschiedlichen Kostenaufteilung fest, wenn eine Baumaßnahme auf dem Gemeinschaftse nur für die Eigentümer von Eigentumswohnungen von Vorteil ist, aber nicht zulässt, dass die einzelnen Eigentümer von der Verpflichtung zur Finanzierung der Vereinigung entbunden werden.

Auch die Entscheidung über die Inanspruchnahme eines Kredits muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Die Entscheidung muss ausreichend konkret sein. Es ist notwendig, die grundlegenden Rahmenbedingen für die Kreditvergabe zu definieren. In der Entscheidung sind die zu finanzierenden Maßnahmen, der Betrag des Kredits, seine Dauer, der Zinssatz oder der Zinssatz, der nicht überschritten werden darf, sowie anzugeben, ob die Rückzahlungsraten so bemessen sind, dass der Kredit am Ende seiner Dauer zurückgezahlt wird, oder ob eine Folgefinanzierung erforderlich ist.

Es ist jedoch nicht unbedingt notwendig, dass der Beschlussvorschlag den konkreten Anteil des jeweiligen Eigentümers festlegt, da sein Betrag variabel sein kann, z.B. wegen der Möglichkeiten einer "Abwendungsbefugnis" für Einzelpersonen, aber auch aufgrund von variablen oder in einem bestimmten Umfang noch zu vereinbarenden Zinsbedingungen. Darüber hinaus muss vor der Entscheidung über die Aufnahme eines Darlehens wegen des in die Jahre gekommenen Insolvenzrisikos von Einzelpersonen, die in die Jahre gekommen sind, die Verpflichtung der Sondereigentümer - auch derjenigen, die von einer "Abwendungsbefugnis" Gebrauch gemacht haben - zur Leistung zusätzlicher im Innenverhältnis vorhandener Beiträge in der Sondereigentumsversammlung erörtert worden sein.

Der Eigentümer darf nicht dem Fehler unterworfen sein, dass er unter allen Bedingungen nur für einen Teil der Zinsen und Tilgungen auf das Kreditgeschäft haftet, der seinem Mitbesitzanteil entspricht. Über die Angaben der Eigentümer ist im Sitzungsprotokoll der Gesellschaft zu vermerken. Gleichzeitig wird angeboten, die Eigentümer vor der Entscheidung über die derzeitige Wirtschaftslage der Eigentümergemeinschaft zu unterrichten, vor allem über eventuelle Verluste bei der Wohnbauförderung.

Die Angabe der finanziellen Situation jedes einzelnen Eigentümers ist nicht notwendig; sie kann in der Beziehung zwischen den Eigentümern selbst nicht gefordert werden. Die angefochtene Entscheidung der Sondereigentümer, ein Darlehen aufzunehmen, steht im Widerspruch zu einer unzulässigen Verabreichung. Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts ist der Erlass jedoch ausreichend klar definiert. Dies wird nicht dadurch verhindert, dass bei der Entscheidung über die Kreditaufnahme nur die zum Entscheidungszeitpunkt gültigen 0%-Zinskonditionen erwähnt werden, sondern dass der für das KfW-Förderdarlehen gültige effektive Zins erst nach Einlangen des Kreditantrags bei der Landakkreditbank Baden-Württemberg-Förderbank festgelegt werden soll.

Sie hat keinen Handlungsspielraum, da sie im Rahmen des KfW-Förderprogramms Nr. 152 unter den zum Zeitpunkt des Eingangs des AntrÃ??ge anwendbaren Konditionen ausschlieÃ?lich zur Beantragung eines Förderkredits ermächtigt ist. Die Resolution ist auch nicht allzu vage, da die endgültigen Zinsbedingungen bei der Entscheidungsfindung noch nicht festgelegt waren. Angesichts der Tatsache, dass die Entscheidung zur Aufnahme eines Darlehens auf einer Sondersitzung getroffen wurde, weil nach Ansicht des Verwalters nicht klar war, ob das Staatsdarlehen von 0% im Jahr 2013 noch verfügbar sein würde, ist die Entscheidung so zu interpretieren, dass ein Darlehensvertrag nur dann abzuschließen ist, wenn sich die Darlehenskonditionen gegenüber der 0%-Finanzierung nicht oder nur geringfügig geändert haben.

Abweichend von der Stellungnahme des Beschwerdegerichts sieht der Erlass auch vor, dass das Darlehen am Ende der Frist in voller Höhe zurückzuzahlen ist und keine Folgefinanzierung vorgesehen war. Dabei ist die Darlehenslaufzeit explizit auf zehn Jahre begrenzt, die Rückzahlung erfolgt in konstanten Annuitätensätzen nach Ende der Kulanz.

Allerdings haben die Eigentümer von Eigentumswohnungen die Grenze ihres Ermessensspielraums nach den Grundsätzen der guten Verwaltungspraxis durchbrochen. Dies ist jedoch, wie bereits erläutert, nicht darauf zurückzuführen, dass die Entscheidung, ein Darlehen aufzunehmen, keine Möglichkeit für die Eigentümer vorsieht, ihren Teil selbst zu bezahlen und als Sonderbeitrag zur Herabsetzung des Darlehensbetrags einzahlen oder durch außerplanmäßige Tilgungen von den Zinsen entlastet zu werden - was aufgrund der beabsichtigten 0%igen Finanzierung sowieso nicht existiert.

Auch der beträchtliche Umfang des in Anspruch zu nehmenden Darlehens führt nicht dazu, dass der Ermessensspielraum überschritten wird. Aufgrund der Grösse der Wohnanlage und der vorteilhaften Zinsbedingungen ist der vom individuellen Eigentümer zu zahlende Teil angemessen. Ein alternativer Finanzierungsansatz des Defizits von ca. 1,3 Mio. ? durch eine Sonderzuweisung würde jeden Wohneigentümer im Gegensatz zu den durchschnittlichen 6500? entlasten und damit das Wagnis begründen, dass ein einzelner Wohneigentümer den ihm zugeteilten Wert nicht oder nur in Sätzen auszahlen kann.

Andererseits garantiert das vom Wohnungseigentümerverband ausgewählte Finanzkonzept eine zeitnahe, verlässliche und lückenlose Finanzierung. Insofern zweifelt der Antragsteller unter Bezugnahme auf die aus dem Ausweis hervorgehenden Verbräuche an der Erforderlichkeit einer solchen Instandsetzung im Einzelfall, d.h. an einem Widerspruch im Zusammenhang mit der Entscheidung über die Instandsetzung. Selbst bei der Entscheidung für eine zehnjährige Darlehensrückzahlungspflicht haben die Eigentümer der Eigentumswohnungen ihren Spielraum nicht ausgenutzt.

Aufgrund des vorteilhaften Zinsniveaus ist die langfristige Verpflichtung nicht mit zusätzlichen Kosten für den individuellen Eigentümer der Eigentumswohnung verknüpft; zugleich bewirkt die aufgeschobene Tilgung eine deutliche Entlastungen für weniger finanzstarke Sondereigentümer. Allerdings haben die Eigentümer bei der Kreditentscheidung ihre Ermessensspielräume übertroffen, weil ihre Entscheidungen auf unzulänglichen Fakten beruhten.

Im Gegensatz dazu vermittelt der Wortlaut des Entscheidungsentwurfs, dass das Bundesland Baden-Württemberg eine Ausfallgarantie für Zahlungsverzögerungen von Eigentümern übernommen hat, den irrtümlichen Anschein, dass ein solches Verlustrisiko nicht besteht, da die Garantie die Eigentümergemeinschaft im Falle eines solchen Zahlungsverzugs sichert. Die zugesagte Garantie sichert jedoch nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern ausschließlich den Banken.

Der Eintritt des Gewährleistungsfalles hat keinen Einfluss auf die Verbundenheit der Eigentümergemeinschaft und die interne Verpflichtung zur Nachschussleistung; es findet nur ein Gläubigerschwank statt. Der unter Tagesordnungspunkt 1a verabschiedete Restrukturierungsbeschluss und die damit zusammenhängenden Beschlussfassungen zu den Tagesordnungspunkten 1c, 1d und 4 sind ebenfalls nicht verwaltungsgerecht, da die Ungültigkeit des Kreditbeschlusses nicht gewährleistet, dass die Mittel zur Refinanzierung der geplanten Restrukturierungsmaßnahme beschafft werden können.

Die Datenerhebung beim Kreditantrag erfolgt durch: smava GmbH Kopernikusstr. 35 10243 Berlin E-Mail: info@smava.de Internet: www.smava.de Hotline: 0800 - 0700 620 (Servicezeiten: Mo-Fr 8-20 Uhr, Sa 10-15 Uhr) Fax: 0180 5 700 621 (0,14 €/Min aus dem Festnetz, Mobilfunk max. 0,42 €/Min) Vertretungsberechtigte Geschäftsführer: Alexander Artopé (Gründer), Eckart Vierkant (Gründer), Sebastian Bielski Verantwortlicher für journalistisch-redaktionelle Inhalte gem. § 55 II RStV: Alexander Artopé Datenschutzbeauftragter: Thorsten Feldmann, L.L.M. Registergericht: Amtsgericht Charlottenburg, Berlin Registernummer: HRB 97913 Umsatzsteuer-ID: DE244228123 Impressum