Objektbewertung durch Bank

Bewertung von Objekten durch die Bank

Die Bank leitet den Beleihungswert auf der Grundlage der Schätzung des Gutachters ab. Bei finanzierten Immobilien kostet die Grundschuldeingabe die Bank mehr. Höhere Sicherheit beim Kauf oder Verkauf von Immobilien durch Immobilienbewertungen.

Anwendung und_Preise[Bearbeiten | < Quelltext bearbeiten]

Die Sachanlagenmethode ist ein Wertermittlungsverfahren für Grundstücke und wird in Deutschland durch die 21 bis 23 ImmoWertV reguliert. Grund dafür ist, dass der Immobilienwert nicht auf der Grundlage der in Zukunft nachhaltig generierbaren Nettoerträge, sondern auf der Grundlage von Produktionskosten oder Ersatzkosten (Realwert) ermittelt wird. Aus diesem Grund wird bei selbst genutzten Liegenschaften wie Wohnanlagen und Ein- und Mehrfamilienhäusern in der Regel die Realwertmethode verwendet.

Prinzipiell wird die Realwertmethode zur Ermittlung der Aufwendungen herangezogen, die anfallen würden, wenn die zu bewertende Immobilie neu gebaut (ersetzt) würde. Der Verschleiß wird dann ausgewertet und abgerechnet. Die Realwertmethode verweist in der Regel auf die Rohbauarbeiten, der Bodenwert wird in der Vergleichswertmethode festgelegt. Die Immobilienwertmethode wird durch die ImmoWertV in Kombination mit der Grundstückswertrichtlinie und der Bauordnung stark nachgestellt.

In einem ersten Arbeitsschritt wird die zu bewertende Bauart (Nutzung, Bauart, Geschossebene, Keller, Deckenform, Ausrüstung, Wartungszustand, etc.) und deren Nutz- und Bruttogeschossfläche festgelegt. In den Standardproduktionskosten 2000 und 2010 sowie in den Baupreisinformationen der Architekturkammern und genauer gesagt in den Baukostenrechnungen von Dr. Mittag sind die unterschiedlichen Gebäudearten festgelegt.

Durch die zugeordnete Gebäudeart ist ein Preisspannenwert aus der angebotenen Preisklasse entsprechend zu bestimmen. Darüber hinaus muss die Änderung der Herstellungskosten zwischen dem Bezugsdatum oder dem Tag, an dem die Gegenkosten abgeleitet werden, und dem Bewertungstag durch Indizierung durchgeführt werden (siehe die Zahlenreihe des Statistischen Bundesamtes). Daraus ergeben sich die Sanierungskosten als reiner Bauaufwand der Kommandos 300 und 400 nach DIN 276 (die Kommandos 100 und 200 betreffen das Objekt und seine Entwicklung).

Bei reinen Gewerbeimmobilien kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass auf die Mehrwertsteuerbefreiung des Eigentümers verwiesen wird, so dass der Eigentümers die Mehrwertsteuer einbehält. Bei Wohnimmobilien, Immobilien im öffentlichen Besitz oder an nicht steuerpflichtige Gesellschaften (z.B. Banken) vermieteten Immobilien ist die Situation anders, wo mit einem Bruttowert zu rechnen ist - die eigentliche Nutzungssituation ist ausschlaggebend.

Je nach Art des Bauwerks bietet der NHK 2000 zu diesem Zweck einen prozentualen Ansatz. Weil das Produkt jedoch in der Regel nicht so gut ist wie neu, muss der altersabhängige Verschleiß beachtet werden. Die verbleibende Nutzungsdauer (RND) resultiert aus dem Jahr der Errichtung und der gewöhnlichen ökonomischen (nichttechnischen) Gesamtlebensdauer (GND) eines Bauwerks, die ihrerseits z. B. in der NHK 2000 oder Anhang 3 der Stoffwertrichtlinie zu finden ist.

Der berechnete RND ist bei geeigneten Sanierungsmassnahmen entsprechend zu korrigieren. In Anhang 4 der Sachanlagenrichtlinie ist ein Muster zur Herleitung der verbleibenden betriebswirtschaftlichen Nutzungsdauer für Wohngebäude unter Einbeziehung von Sanierungen beschrieben. Wird linearer Verschleiß angenommen, multipliziert man den Ersatzwert mit RND/GND (Wertabzug ist 1-RND/GND), um den zeitlichen Wert zu erhalten. Als Alternative zu linearem Verschleiß kann aus korrespondierenden Tafeln auch nichtlinearer Verschleiß angenommen werden, wenn z.B. das Bauwerk von vornherein durch die Nutzung überproportionalem Verschleiß ausgesetzt ist (z.B. nach ROSS).

Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts ist nun um Zu- und Abschläge aufgrund von objektspezifischen Besonderheiten anzupassen. Dabei werden die allgemeinen Wertquoten auf dem Immobilienmarkt gemäß 21 ImmoWertV unter Verwendung wesentlicher Vermögensfaktoren berücksichtigt (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV). Informationen zur Herleitung und Verwendung der Substanzwertfaktoren sind in der Substanzwertleitlinie (PDF; 2,1 MB) enthalten.

Der Bodenwert (in der Regel im Rahmen des Vergleichswertverfahrens ermittelt) ist zum Gesamtwert der im Rahmen des Materialwertverfahrens bestimmten Gebäude hinzuzurechnen, so dass sich der Gesamtwert der erschlossenen Liegenschaft errechnet. In diesem Zusammenhang ist die Herleitung des NHK 2000 auf der Grundlage der von Dr. Mittag durchgeführten Erfahrungswerte sinnvoller.

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